年临近年未，全国己陆续有20多个城市发出放松房地产调控*策，甚至更有推出购房入户补贴优惠等鼓励农民进城和所谓吸引“人才入户优惠”等老套路，以期维持当地房地产市场的人气，防范房价过快下跌风险。这就是常说的逆周期调控。
*府对房地产市场*策的反周期逆调控，使年中国的房地产市场走势将进入更为扑朔迷离局面的全新格局。年房地产调控大变局：遏制房价上涨还是抑制房价下跌？
首先，从房价涨跌区域城市数量看，全国房地产市场降温降价大趋势已经很明显。国家统计局数据表明，11月二三线城市房价持续降温，从房价上涨的城市数量看，新房销售价格环比上涨的城市数量为44个，相比10月的50个，减少了6个城市，创最近2年的市场最低点。二手房房价上涨的城市数量更少，上涨的城市数量为32个，比10月增加1个，涨幅持平的城市数量为5个，下跌的城市数量为33个，创下近4年多的最低点。房地产市场的拐点趋势正在明朗，尚明年没有更进一步的房地产逆周期调控*策刺激，最早年中即可看到房地产市场开始进入实质性买方市场。
其次，房地产市场中以价换量的销售策略正成为市场营销主流，使降价优惠策略成为刺激销售主要工具。据测算，今年1-11月全国商品房销售均价为元/平方米，从8月开始，这一数据就开始出现下跌，降价促销带来了整体销售业绩的改善。如今年前三季度销售*策激进的碧桂园，三季度成为销售冠*。我们知道，当降价优惠行为在市场上越来越多时，降价幅度就会成为竞争法宝。在中国人喜欢买涨不买跌的氛围下，房价下跌具有自我实现机制，房价的下跌会导致其价格的不断下降，特别是在银行按揭的房产——抵押杠杆“金融加速器”收紧影响下导致房地产财富大幅缩水恶化，进而在房价下跌和需求之间产生恶性循环。房地产商竞争性降价将会形成市场降价的自我循环降价预期压力，严重时会导致市场急速崩溃。
第三，越来越多的城市年末开始实施房地产调整松绑*策，说明房地产市场逆周期调控*策逐渐普开，从侧面印证了当下房地产市场的凉意。临近年末，广州、深圳、成都、佛山等地均对购房*策进行调整，深圳已经取消去年出台的商务公寓“只租不售”*策，成都则解除高新南区居民限购约束，佛山等城则通过人才*策拓宽购房窗口。从随后*策效果看，这些*策均在当地房地产市场掀起较大的一波楼市小阳春。
地方*府逆周期调控*策的一个最明显例子是张家港市。12月10日，张家港房地产圈疯狂流传一条“张家港今起取消限售*策，不满两年可正常过户交易”的消息，张家港房地产交易产权登记中心予以确认。不过11日下午又称已经停止并恢复限售前的过户*策。紧接着又传出消息，表示尚未停止“取消限售”，仍然还在等通知。今年1-11月，张家港商品住宅成交量为万平方米，同比下降24%，成交均价为元/平方米，同比上涨15%，其楼市交易寒意明显。从客观上说，此次张家港酝酿取消限售，实在是由于房屋交易量下滑导致的*策变动，符合“一城一策”基本策略。
10月份国家统计局公布的70个大中城市中，二手房房价下降的城市有35个，达到了一半，下跌城市数量创55个月来新高。*策不放松，房价将进入下行空间己是业界共识。为防范房地产市场降价苗头形成下跌拐点的大趋势共识观，地方*府必须及时祭出房地产市场的逆周期调控*策维稳当地房价。如海南三亚市则明确规定房价降价不得超过备案价20%。11月桂林则及时叫停碧桂园在当地的降价，称之为扰乱市场行为不得办理销售备案等等。
但*府过快进入市场进行逆周期调控，有可能向市场发出错误信号，刺激房价上涨，又会暗藏巨大*策风险。如近期深圳取消“豪宅税”等松绑*策，刺激全市房价猛涨，有违中央“房住不炒”*策总基调，甚至个别小区业主出现集体哄炒房价一夕上涨20多万的怪象。
虽然上述事件涉及到的个人和小区很快受到当地*府主管部门的制裁而流产，但由此可见房地产市场对*策的敏感性，使*府决策的风险性陡然升级,也让年房地产市场走势更充满扑朔迷离。
根据经济学家姜超论证，本轮房价上涨始于年，在我国GDP年增长10%的基础上，4年内房价上涨40%尚属理性，认为本轮房价下跌极限为30%。
从年11月末全国城镇家庭新购房统计数据分析，用于投资用途占比58.2%，改善性需求占比26.7%，而首次购房的刚需占比仅15.1%，房地产越来越变味成纯粹投机工具。有专家测算，现在住宅库存经过-年的大幅攀升后，已经回归到了年的水平。年房地产必将迎来调控大变局：遏制房价上涨还是抑制房价下跌？无论房地产开发商还是购房者，且行且珍惜吧。
