目前市场降温很明显，任何狂喷西咸楼市的观点都没有价值，除了将焦虑传播给每个人之外，再也没有其他疗效。
西咸新区是大西安开发的重点板块，也是西安唯一的“国家级新区”，也是全国“首个以创新城市发展方式为主题”的国家级开发区，西咸新区不仅在西安国家中心城市建设、西安都市圈建设、西咸一体化三个方面极为重要，在西安扩大影响力方面也是极为关键。
目前西咸楼市发展的情况：一方面是年西安土地成交四成都在西咸，西咸是西安的供应主力，是未来西安楼市的主战场；另一方面是西咸新区楼市在降温，一些小板块出现了“组团降”，这反映了市场需求动力不足；再一方面是西安市场需要西咸楼市稳定，目前一股冷风从西咸转向主城区。
此时此刻的西咸楼市，需要的不是“负面情绪”，而是一种“解困方式”，从目前的环境之中走出来，变得更好！
从年1月份西安限购以来，限购*策越来越严格，将一部分需求分流到了西咸新区。
但我们要明确看到，从去年以来，西安的*策强化捎带西咸新区，但每一次*策加码之后，西咸楼市都在变凉，这对于一个正在奋发向上的开发区而言，显然有些“过于严格”。
*策1：年“8.30新*”，西安发布《西安市人民*府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，将沣东新城全部范围（包括西咸丝路能源金贸区），沣西新城高桥街道、马王街道纳入限购、限售范围。
*策2：年“5.28新*”，西安发布《关于调整商品住房交易*策有关问题的通知》，购房前落户满1年，二手房满2满3，刚需增加28岁单身、二孩家庭，公积金首套首付20%，主城区再次释放刚需名额，西咸新区却是按兵不动。
*策3：年“8.19”新*：《西安市居民存量住房用于保障性租赁住房操作指南》相关通知，其中提到，住房被纳入保障性租赁住房管理的家庭可获得新增一套购房的资格，主城区购房名额再次释放。
当然，现在我们也看到了，西安主城区5千人摇号都绝迹了，西咸新区的限购还戴在头上，这显然与实际需求有些差距。
目前，西咸楼市迫切需要改变，让市场重获信心，通过“解困方式”，让西咸市场从“变凉”到“变稳”。
截止年10月份，西咸新区累计开工棚改安置项目92个，总投资亿元，安置房筹建17.17万套，这些房源占到了西咸新区总房源保有量的30%，大家没有看错，西咸新区的房源有三分之一都是安置。
这显然是有些“过高”，而在已经公布的棚改计划之中，西咸预计“十四五”规划中，棚改仍然是重头戏，预计要拆迁大概60个村子，合计约12.5万人，这个拆迁规模很大，仅仅是秦汉新城便涉及31个村子。
这些拆迁工程，对于住房需求有多大？按照人均60平米的安置标准（不是人均商品房标准35平米），接下来，西咸新区要拆棚改建安置房万平米，大概是8万套，当然，这个只是一个保守估计，可能需求更大一些。
目前，西咸新区已累计建设各类保障性住房项目个、约20.5万套，这规模已经十分庞大，因为，七普数据显示，西咸新区的人口约万人，如此之多的保障性住房建设，也显示了西咸新区的开发决心。
而更为关键的一点是，所有棚改安置房源建设资金，都是从土地市场而来，如果没有城市开发需求，也没有拆迁改造需求，那需要什么安置房？
目前，在西安市场棚改安置项目一共是两种方式，一种是实物安置，一种是货币化安置。
实物安置，弊端是建设周期长，无法做到需求兼顾；货币化安置，需求集中释放，市场波动不小。此外，还有一种是方式，就是“房票制”，目前西安市场还没有开始。
方式1：实物安置：这里是指棚改安置家庭分配安置型住宅的方式，拆一还一，各地补贴标准各有不同，这种安置方式数量大、门槛低、周期长，是目前国内主要的安置方式。
方式2：货币化安置：这里是指由纯货币补偿，即棚改安置家庭“拿钱走人”，面向市场选购房屋，或者是由相关机构集体团购房屋，用来安置棚改家庭，属于高效率安置方式。
方式3：房票制度：房票是征收人给安置家庭的购买资金凭证，可以向当地开发企业购买商品房，定向享受优惠，或者专属的购房渠道，能够最大限度定向去库存，还有激发市场的购买力。
目前房票*策已经在全国范围之内实施，全国已有20余个城市开始探索实施房票*策，相关城市包括：河南郑州、信阳、开封、四川宜宾、安徽界首、湖北鄂州、江苏常熟、宜兴、南京、张家港、福建邵武、浙江温岭、宁波、丽水、金华、海宁、龙港、温州等。
这些城市不乏“新一线”，例如郑州、南京、宁波等，每一个都是实力强劲，尤其是年郑州GDP1.27万亿、南京GDP1.64万亿、宁波GDP1.46万亿，这些都是“万亿俱乐部”成员，排名比西安更胜一筹。
面对如此市场环境，西安到底是“观望”，还是想办法“解困”，已经是摆在明面上的情况！
放在全国来看，西安是一个很有特点的城市，但这不意味着西安一直是妖股。
虽然，目前西安的存量还在10个月，按照住建部“五大分类”6-12个月需要增加供应，西安貌似市场还不错，即便是与-年库存量动辄20个月相比，看起来是轻松很多，但今时今日的房价，却比过去贵了两三倍，因此，压力并没有减少。
西安市场有一批项目已经给出大折扣，去化率还是比较低，但释放给市场还是热销广告不断，这种情况很让人头疼，很容易让地方、房企、购房者嗅觉紊乱，还以为市场如火如荼，必须再次加压。
目前，西咸新区是西安住宅供应的主力，未来还将持续占据重要位置，短期的*策放松或许有所刺激，但都不如长期布局，例如“房票制”，从商品房到安置型商品房都可以考虑。
为什么这些城市都在开启“房票”？说到底还是去库存，在大盘之中找到结构需求，让市场变得更加顺畅，新区活力更强！
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