近期，二手房交易新模式——“推门”在不少城市推出，被视为活跃楼市的重要调整。
从几个已经官宣的城市来看，南京、苏州、济南、昆明等都已有成功案例。与此前按揭完毕后才可以过户相比，“有房有户”在节约大量时间和金钱的同时，还可以提高二手房交易的安全性，受到业内人士的好评。
但记者了解到，这些城市的银行工作人员表示，目前除各地房地产登记中心与部分银行合作推进的案例外，大范围的*策执行还没有全面落地，特别是中小银行大多没有接到相关通知。苏州当地房地产经纪人表示，部分银行和相关部门的系统对接准备充分后，将正式落实。
事实上，《民法典》实施后，“推门”逐渐具备法律条件，不少业内人士预计，接下来还会有更多城市跟进。在贷款持续低迷的情况下，各银行作为抵押权者也有意合作执行，有望提高房地产需求市场。
“有抵押”是什么意思
9月16日晚，南京市房地产登记中心官方
南京并不是第一次出现“推门”城市。据记者不完全理解，8月份以来，至少昆明、苏州、济南、福州等城市支持或限制支持这一模式，并有相应的成功案例。
所谓“过户”，是指存在担保的不动产上市交易时，不先行偿还或垫付，而是进行抵押变更、转移登记和新抵押设立(以下称“三项业务”)。此前，国内二手房交易普遍要求卖方(原房主)先解除壁橱再办理过户手续，而解除壁橱意味着需要还清贷款。
在还清现有房贷的过程中，卖家往往需要花很多时间筹措资金、提前向银行还款等，交易过程比较复杂，但卖家向社会寻求“过桥资金”会增加风险。
随着去年《民法典》的实施，“推拉门”已经具备了开放的法律条件。根据原《物权法》相关规定，抵押财产(房屋)的产权过户需要与抵押权人协商一致，后者同意需要抵押权人先清偿债务，未经抵押权人同意不得转让(由受让方代为清偿债务)《民法典》明确抵押权人在抵押期间可以转让抵押财产，抵押权不受影响，但应当及时通知抵押权人。
以南京为例，记者从北京市房地产登记中心获悉，本市自《民法典》年实施以来，不断深化“过户”要求，在业务流程、技术支持、业务指导等方面进行优化细化。记者从福州市房地产登记与交易中心获悉，该市已于年4月率先开展“推介会”业务。从一些已经官宣开放的城市来看，“过户”流程大大简化，三项业务一般可以“一次申请，全部办理”，老百姓只需要“进一个窗口，提交一份材料”。卖方的交易成本大幅下降，买方可以一次办理房屋过户、房屋贷款再抵押、获得新的住房贷款。
该模式真正实现了原抵押注销登记与新抵押登记的“无缝连接”，有效防范了交易风险，“锁定”了真正的买方，同时也防止了“一房多卖”，确保了银行抵押权的落实。中关村金融研究院首席研究员董希淼表示，以前即使卖方顺利筹集资金偿还贷款，也有可能无法过户，但现在这种风险已经大大降低。
热点二线城市逐步落地
从落地情况来看，有许多成功的“推门”案例。
以南京为例，该市房地产登记机关已与建设银行、南京银行等50多家银行合作，完成了套房屋“包户”登记工作，交易价值超过5亿元。
9月17日，福州市房地产登记中心也宣布，在房地产登记与交易中心与建设银行、工商银行的共同努力下，该市于9月15日上午完成了首个*银合作“推门”项目。9月初，苏州张家港在建设银行苏州分行成功开展全市首套存量房“抵押贷款”登记和贷款业务。
更早的8月，记者从济南房地产登记中心获悉，目前，本市“推户”已在建行、工行、北京银行等多家银行试点成功，并将在全市二手房市场全面推广。
不过，记者了解到，苏州、青岛、南京等地的“推户”还未全面实施，特别是不少中小银行工作人员表示目前还没有接到新的*策通知，二手房过户仍然需要先还清贷款。
苏州当地房地产经纪人对记者表示，涉及系统对接等问题，目前多家银行和有关部门还在筹备中，要全面落地可能还需要一段时间。
记者注意到，目前推出“推门”*策的城市普遍设置了账户管理要求，以确保资金安全。以济南为例，该市推出的“过户”新流程引入了公证“储蓄账户”环节。也就是说，在交易未完成之前，所有资金均由该账户进行监管，确保资金安全，避免交易出现风险、交易双方发生意外、交易失败、资金返还等情况，导致资金纠纷的发生。
“‘预告登记’后的提前出借，给交易双方带来了‘活水’。但这“活水”能否顺利流入卖方贷款银行账户，尤其是跨行业交易，不仅要职能部门审批、登记，资金发放也要全程封闭运行。”记者从济南房地产登记中心获悉。效果怎么样？银行有什么利害
提高交易便利性，降低成本和风险，归根到底是为了促进需求增长群体的购房需求，激发房地产市场活力。董希淼表示，“过户”对提振买卖双方交易热情、提升市场活跃度有很大作用。”
他认为，“推门”与过去的“推门”类似，但不同的是，“推门”仍然要在解户后才能进行，比“推门”更方便、监管更安全。房贷主要是指借款人出售抵押物的住房，经贷款银行同意，购房人继续偿还售房人未到期的贷款，但仍需在解除房贷后方可进行。这既包括同业贷款，也包括跨行业贷款。
目前，许多“有抵押贷款”主要以同一家银行的续贷为主。市场认为，“过户”有利于提振房地产市场，但也可能缩小其他银行通过二手房交易扩大信贷的空间。
对此，董希淼并不认同。他分析说，作为抵押权人的银行需要配合房管部门完成“推户”，但由于目前银行流动性充足，贷款额度并不短缺，这种模式最直接的影响是提高贷款需求，效益明显。
“只是还一次再借给你一次，这没有什么大的影响。”董希淼举例说，现在的“名义贷款”与企业贷款无还款续贷有些相似。即续贷更有效率，成本更低。
从今年前8个月房地产成交和居民中长期贷款数据来看，目前楼市需求依然低迷。不少市场人士认为，作为高收益、低风险的优质资产，目前银行房贷业务压力较大，因此参与合作的意愿较强。未来，还将有更多城市跟进“过户”模式，在部分城市全面落地的基础上，还将取得相应成效。
事实上，目前除了炙手可热的二线城市外，深圳也于9月初完成了首套“公证供销房不过户”二手房交易，这一案例为房产查封，成为首批实行这一模式的一线城市。有分析认为，取消赎回环节，可以减少赎回资金利息、担保费等赎回费用，按目前市场一般赎回费用估算，交易成本可以直接降低三分之一，房地产被扣押(赎回费用更高)的减少比例是确定的