我是星叔，全国资深房产投资专家，你相见恨晚的买房*师，目前已为人提供买房最佳解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议
提问:星叔，你好，80后，坐标福建莆田，两个闺女，大的十岁，小的一岁，目前我的家庭资产如下：
1深圳坂田万科城一套小公寓，已出租无还贷压力～
2莆田市区临木兰溪商业公寓一套72万购买，20万装修，月租，基本无还贷压力;
3莆田荔城区高速路口鞋服城对面一套大面积安置房；
4莆田涵江本人和爱人上班之地全款一套商品房。
5父母福州东二环泰合城市广场二化宿舍一套60平左右套房。手头目前有现金万左右，一直觉得自己资产这几年没有什么升值，想优化一下资产，因为深圳的和涵江的两套是当时出售福州江南水都房子置换的。
我爱人一直考虑买莆田市区的学区房，现在价格一平3万左右，有六年限制，或者买本地涵江的合院产品总价左右，或者买目前莆田最火的楼盘一平也要左右。上述三个星叔帮忙分析一下，投资合适吗。或者星叔有什么好的投资建议，包括深圳房子要不要置换啥的？
回答：你好，你的资产不少，但都不优质，就像你自己感觉的一样：房子不少，都不怎么升值。
是的，这也是我首先要说的2点：
1.房子标的普通太差，不是公寓就是安置房或者宿舍套房。一般纯投资这些标的都是要回避的，很难升值。
比如公寓，许多人投资公寓的理由，是公寓的价格低，租金回报率相对较高。
的确如此，一线城市住宅的租金回报率不足2%，而公寓却可以达到5%以上，接近国际平均水平。
但问题在于，5%的年化回报并不高，货币基金的无风险利率也有3%左右。
更关键的是，买房要的是房价上涨的收益，而不是漫长的租金回报，手里拿着一堆变现能力差、回报周期长的资产，不是什么好事。
2.莆田城市能级偏低，现在已经过了普涨时代，楼市开始进入分化时代，未来房地产成长空间和速度、利润都在多重受限，未来房地产不是所有楼盘都有投资价值。
因为调控等原因，市场供应原因和不同业态发展的不均衡性，他们的增值幅度、投资机会都有很大区别。
未来值得投资的只有20%的城市，20%的楼盘和20%的房企。楼市分化已经是必然。房地产投资，“谈价格不如谈价值，谈房市不如谈城市”！
选对城市、选好城市往往是房地产投资的第一选择，甚至一个城市的选择就决定了投资收益成功高低和幅度的一半。
所以优化的第一步就是逐步出劣存优，房产投资看的不是数量，而是质量，要把资产包不断变优。建议把莆田公寓和安置房还有福州小户型宿舍房，全部出手，都是劣质资产。深圳公寓和莆田商品房可以先保留。
第二步就是投资方向，建议作几步规划：
1.莆田不值得重仓投资，城市能级太低，房价天花板有限。你说的3个投资标的我都不是很看好，学区房除非自用，投资来说房价已经很高，没必要去追高。
你的资金比较充足，福建真正有投资价值的只看好厦门，优先考虑岛内，其次岛外集美这些区域。
投资一定要全国一盘棋去看，提高眼光和格局，不要熟悉哪里买哪里，更不要只盯着家门口买。
2.作一个长远投资计划，现在开始布局深圳房票，未来买一套一线城市，如果吧劣资资产全部出手，其实你的资金还可以。
将来有房票后，再把你现在的深圳公寓出手，然后置换一套深圳纯住宅。
这样2个投资方向布局，一个近期的，一个长远的。优化资产配置是逐步完成的，最后的最佳资产配置就是莆田一套自住，厦门和深圳各一套住宅投资，将来价值一定是最大的。
提问:星叔，百强县县城的房子能入吗?新房单价1万以上，二手房均价也超了...四五十万的首付款，没名额了，是不是再攒攒，过个半年一年入手广佛非限购区?还来得及吗?
回答：其实百强县都是一些给各位老家打打气的排名而已。
最新数据显示，目前小县城的房价，最高3万5！
全国均价超过1万的小县城，竟然超过了：个！
要知道，一是这些数据采集的全部都是小县城，二是他们的平均房价竟然超过了1万，多达个！
个县城，除了浙江占了46个。
福建14个，江苏17个，昆山单价突破2万，最高价4万+，常熟单价突破1万8，太仓和张家港也突破1万4，要比内地的很多省会房价都要高。
小县城的房子上涨的原因有以下几点：
1、一二线房价高企，超出县城人员的实际购买力，虽然在外工作，收入不足已购买工作所在地的房子。
2、外溢资金的效应。一二三线城市严格的限购*策，导致资金外溢，使得部分资金流入小县城。
3、本地刚需和改善需求。小县城本地人口的支撑，县城的人家庭人口孩子较多，一般家庭2个孩子的很多，有置业需求。加上最近几年，打工收入不错，使得部分家庭有改善性需求。
4、棚改货币化造成的需求。现在的拆迁补偿为货币补偿。拆迁后有笔资金，使得购房需求聚生，本来一套房子可能够住，但手里有资金，加上可以贷款，许多人选择购买多套房产。
5、乡镇人员城市化。县城周边很多的乡镇年轻人，会选择在城市生活，脱离乡村。在县城买房置业。
那么这些小县城能买吗？
在房地产投资学中，相对于城市，县市的选择条件更为苛刻。
因为在城市群战略+人口大战中，作为产业结构单一的县域经济，竞争力较为薄弱，而这又是未来地方吸引人口的一大要素。
未来地方房价取决于高薪产业带来的城市居民购买力和源源不断的人口流入，在强者恒强的走势下，教育、医疗资源都会向大城市靠拢，形成正向循环，这是不可阻挡的趋势。
而失去城市群战略的庇护的绝大数县市，均沦为传统意义上的三四线城市，这些城市房子够住，人口不会有太大的增长率，自然房价不可能和经济并驾齐驱。
所以身处百强县的购房者，要认清事实，不要被某些媒体以百强县为名，忽悠接盘，尤其是前几年以百强县为名进行房价炒作，房价飙到1万/平米以上的县市，基本都是投资禁地。
提问：老师，在同一个小区，小高层均价比高层均价每平米贵元左右，同一楼层东边户比西边户单价贵左右，这样选哪一个更具有投资价值，后期更容易出手啊？还有楼层一般怎么选择？
回答：一、小高层和东边户。
二、楼层怎么选：
1、18楼以上的高层，1楼2楼确实可以不要，3楼4楼看价格，顶楼如果有轻微折价，是可以要的。
2、总高7层或者6层的洋房，1楼尽量不要，哪怕带个院子，其实院子不太实惠，2楼就可以酌情考虑，主要是采光，如果采光没有问题，完全不折价，顶楼也可以要。
3、总高30+的楼盘，如果不是片区标杆，意味着后期流动性不强，那么5楼以下坚决不要，顶楼酌情考虑。
4、也可以尽量避免18楼这种本地人比较忌讳的楼层。
总之，根据楼盘定位品质和采光条件的不同，不是所有的1楼，2楼和顶楼都不能买，现在技术已经很发达了，顶楼漏水这个现象已经几乎没有了。
提问：星叔，在这么多城市群中你觉得哪个城市群更强，发展更好，未来更有潜力呢？
回答：一直以来在中国能称得上真正的城市群的只有三个，分别是：长三角城市群、珠三角城市群（现粤港澳大湾区）和京津冀城市群。
至于谁更强，世人皆有说法。
比如这两年火热的粤港澳大湾区，以经济奇迹深圳和中国南大门广州带头，无论在科技还是私营经济上都要强于上海，而且有港澳自由贸易港加持，这种多元文化经济体制的城市群一定要比长三角强。
也有人说京津冀城市群更强一些，北京是国之首都，加上千年大计雄安和百年老城天津，还有中国第一机场，联合纵横，在*治战略角度上高于其他城市群一个段位，自然要强于其他。
那么真相到底是什么呢？
其实很简单，国家战略级的规划文件的标题已经写得明明白白。长三角叫做“一体化”，珠三角叫做“大湾区”，而京津冀只能叫做“协同发展”。
北方只能以北京、天津为核心，先富带后富，所以称作是“协同发展”。
城市群的价值在于核心城市对周边城市的辐射和带动。所以在此条件下，只有长三角城市群和珠三角城市群可成，而且都辐射核心城市周边的卫星城。例如深圳之于东莞，广东之于佛山，上海之于昆山和嘉兴。而以二线城市为核心的城市群多半都是谎言，更何况是环二线城市的价值。
其实近几年上面意图很明显，也在纵全省之力养一城，下一阶段，武汉、西安、成都、郑州、济南等省会是崛起的核心。
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