大家都喜爱的动画大神宫崎骏老爷子，可能想不到，一海之隔的中原大地上，有人以他响当当的代表作，为自家的楼盘起了名字，在市场上横冲直撞。
最近，这个项目就冲到了重庆，很有可能在山城人民面前秀一把骚操作。
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儿童公园旁神秘地块
前2天有朋友发了张模糊的示意图给我，显示房产三巨头之一的万科，即将在观音桥附近推出一个新项目。
项目案名还挺好听，和我喜欢的宫崎骏老爷子代表作《天空之城》一样一样的。
图片源自网络
已经是重庆商圈顶流的观音桥，除了正在拆除的小苑片区，什么时候出来了块地，被万科捡了落地桃子呢？
好奇心作祟，就去现场转悠了一圈。
凭借模糊的定位，沿着观鸿大道直走到重庆儿童公园。没想到之前欢声笑语的公园，如今已关门谢客，门口已成了私家车停车场。
附近的公交站台，显示线路调整中，本该是公交车停靠的地方也停满了小车。
收拾心情围着儿童公园南北区转了一整圈，最后才在南区最靠边的背后，发现一块正在施工的工地。
向现场正在执勤的警察叔叔询问，并向施工人员求证后，了解到此处正在修建的就是一个楼盘的售房部。
比对之前了解到的信息，这应该就是万科在观音桥的新项目售房部所在。
是不是楼盘所在则不能确定。
一是万科对此项目释放信息很少；二是现有网站上的标注地址也在打架；三是现场看这块地实在太小巧了，不知能否容纳下10多万㎡近千套住房的建筑体量。
但如果不落地在此，周边也没什么空地能给其发挥的了。
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占了个好坑
一般售房部修建都不会离楼盘太远，那我姑且将此疑似地块视为万科新项目所在。
不得不说万科是占了个好坑。
地块南边紧靠嘉鸿大道，东边靠鸿恩路，北边和中凯翠海朗园一墙之隔，西边则紧挨虽荒废了但植被繁茂的儿童公园。
此地块半径1.5公里内，全是优质且成熟的城市级配套：
商业方面有超过千亿零售总额的观音桥商圈；
背靠着的是儿童公园和鸿恩寺公园；
紧邻着城市主干道渝澳、嘉鸿大道，距离最近的轨道3号线观音桥站约1公里，之后轨道9号线的站点还离得更近一些；
人文教育方面则有苗儿石小学、米亭子小学、蜀都中学、徐悲鸿中学，以及重庆市群众艺术馆；
医疗资源集医院、医院、医院（江北院区）等；
市*机构则有重庆燃气、重庆人防办。
可以说，万科新项目集齐了城市高端住宅必备的地段、配套等各类要素，只要定价合适，放到市场上那绝对是爆款。
而且以后儿童公园重新打造开放后，还将对项目形成溢价。
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半遮面的新盘
从目前已知的信息来看，万科是有意在此地块上引入其全新产品系，打造户型建面约在99~㎡之间的平层产品。
其中，建面约99㎡的产品会做成3房格局，而建面约㎡的则会做成4房户型，并且将采用大横厅设计，将尺度拓宽。
无论哪一种，似乎都兼顾了空间和功能的考量。
为了卖个好价钱，万科这个新项目很可能采用其最新的精装修标准，除了延续其标准化的人性设计细节、收纳体系外，还将带来全新产品系的独到之处。
此外，据传这个新项目的操盘团队，是由神盘万科十七英里的营销团队来操刀。
从蔡家进驻到观音桥核心，不知会如何出牌。
地段太好，价格肯定不低，否则阿猫阿狗都可以轻松卖房给自己换辆玛莎拉蒂了。
随便搜一下周边项目的信息，之前已经售罄的招商锦星汇，套内价格已经突破了2万元/㎡。
图片源自房天下
直接对标的欧街92，目前建面价格在2.3万元/㎡。
图片源自房天下
大胆猜测一下，万科这个新项目面市，价格可能会在2.5万元/㎡左右，其中品牌和精装相对欧街92有一定溢价。
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这买卖搞着
核心区的新项目肯定是香饽饽。
而万科又是何时通过什么方法拿到这个人见人馋的金疙瘩呢？
这还有从巨头间的眉来眼去说起。
房产三巨头之一的恒大，年公告披露，以人民币3.79元/股从浙商集团、杭钢集团、国大集团收购A股上市公司嘉凯城共计9.52亿股，占总股本52.78%，总代价为36.09亿元。
彼时，嘉凯城在全国的项目储备共计50个项目，剩余可售面积近万㎡。
恒大这波买买买的节奏里，就包含了嘉凯城位于重庆的项目土储。
不过对恒大来说，嘉凯城在长三角包邮区的项目才是重点，重庆项目就暂时先稳一稳。
稳了2年多，三巨头之一的万科忍不住跳了出来。
年，万科一边高喊“活下去”，一边并购拿地不手软。
旗下杭州锦蓝置业有限公司，以3.55亿元的价格，和帮助偿还股东债权款合计约30亿元，买下了嘉凯城涉及4个城市6个项目的“房产项目资产包”。
这个资产包有：杭州嘉凯城滨虹房地产开发有限公司%股权、杭州名城博园置业有限公司%股权、诸暨嘉凯城房地产开发有限公司%股权、重庆华葡房地产开发有限公司%股权和张家港嘉凯城房地产开发有限公司75%股权。
涉及项目剩余可售面积超过71.06万㎡。
算下来，万科此次从恒大手上拿到的项目，付出的成本价为元/㎡。
一个参照就是，招商年在重庆观音桥通过招拍挂拿下的地块，成交楼面价为元/㎡。
收并购确实比在公开市场举牌要省钱多了。
图片源自锐理
不光价格便宜，从城市布局来看，6个项目有4个都在整体价格较高的包邮区，万科这笔买卖是相当划算。
这笔怎么算都赚的买卖中，涉及重庆的华葡房地产开发有限公司，是重庆北麓官邸项目、魔方城项目的项目公司，2个项目都位于江北观音桥板块。
北麓官邸项目建设用地总面积为13.94万㎡，总建筑面积11.03万㎡；魔方城项目建设用地总面积为2.71万㎡，容积率为4.2，地上建面11.64万㎡，地下建面2.68万㎡。
截止年6月30日，重庆项目剩余可售面积13.6万㎡。
在承建项目建筑公司资料上，这个暂名为“万科魔方城项目”，开工日期为今年5月，竣工日期预计在年12月底。
该项目业态为高层，建筑总面积约㎡，地上建筑面积㎡，地下建筑面积㎡，建筑高度97.35米。
虽然从不同渠道得到的地块具体参数有差异，但差不多可以确定，万科通过收并购获得的嘉凯城重庆项目包，就是万科观音桥新项目的老底。
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万科收购项目两重天
房产三巨头都是收并购的好手。
其中的万科，除了在年拿到嘉凯城重庆项目外，在年的重庆表现得尤为突出。
4月，万科收购重庆勇拓地产投资公司%股权；
5月，以41.33亿收购瑞安重庆天地79.2%股权；
9月，收购新加坡城市发展鹅岭峰项目50%的股权和*花园项目70%的股权。
在收并购了4个项目，取得.3万㎡的新增土储后，万科也成为年重庆房地产市场典型收并购的三甲之一。
图片源自克而瑞
不过，作为一个在收并购市场处处浪的“海王”，万科也并非常胜将*。
当其他项目卖得叮当响时，万科涉足的高端住宅项目鹅岭峰，就陷入了长时间的滞销焦灼中。
这个项目之前在新加坡人手上，曾经费了颇多心力，邀请了全球知名建筑设计师来打造。但终因水土不服，项目运营和销售并不如意。
年万科加入以后，情况并没有获得多大的改善。
现在来看，地段很好，配套欠缺，户型设计有硬伤，定价过高的项目，对收并购房企来说，既可能是机遇，也可能是陷阱，即便强如万科，也会面临不小的挑战。