年2月，各地新房、二手房销售明显改善，这是不争事实。国家统计局今天刚发布的数据，1—2月份，全国商品房销售面积万平方米，同比下降3.6%，其中住宅销售面积下降0.6%。商品房销售额亿元，下降0.1%，其中住宅销售额增长3.5%。这也间接验证了此前文章《数据说话：年楼市“小阳春”已至！》，全国商品房销售额已基本止跌，住宅更是实现了同比正增长。
3月，对于回暖势头能否延续，市场出现分歧。既出现了“楼市热度降温”、“小阳春恐落空”、“恐慌抛售潮”等相对悲观的声音，也有“楼市仍会继续修复”，“小阳春将如期而至”等相对乐观看法。
那么，究竟后市走势如何？
从高频数据看：3月前两周，重点城市新房成交规模环比2月后两周有所回落，但较上年同期仍保持30%以上的正增长。具体看，年第11周（3月第2周），80个重点城市新建商品住宅销售套，同比增长35.2%，环比3月第1周下降8.4%，较2月第4周下降17.9%。可以看出，楼市回温势头并未中断，只是略放缓。
注：年第6周受春节因素影响成交规模同比增长%，故未在图中显示。
分城市来看：
3月，一线城市仍保持每周套以上的成交规模，前两周成交规模较2月后两周增长0.2%，其中上海、广州平稳，深圳热度上升，北京热度有所回落。
22个重点二线城市仍保持每周套以上的成交规模，3月前两周成交套数较2月后两周下降1.9%。各城市分化，南京、苏州、厦门、长沙、东莞、无锡、郑州、佛山等热度上升，杭州、大连、宁波、西安、合肥、沈阳、济南、贵阳等热度下降，其他城市基本保持平稳。
54个三四线城市3月前两周成交套数比2月后两周下降11.1%，总体韧性稍显不足。但部分强三线城市仍表现突出，热度延续，如珠海、中山、昆山、绍兴、张家港、常熟等。
另外，近期市场传出“二手房抛售潮”，有人担心这会打断楼市复苏。据媒体数据，近期东莞、广州、成都、南京、上海、西安等城市二手房挂牌量均有明显上涨，如东莞截至2月28日贝壳二手房挂牌量套，环比增长约27.94%；广州2月挂牌量突破13万套，比1月增加约1万套；成都2月挂牌量超过3.5万套，仅次于去年二手房新*后6月挂牌量，为成都二手房历史上的次高峰等等。
笔者认为，这波二手房挂牌量增多并非“抛售潮”。其一，抛售潮通常是降价卖房，而这波挂牌伴随的是挂牌价上涨。58同城、安居客报告显示，2月全国65个主要城市二手房挂牌均价为元/平方米，环比上涨0.41%。其二，二手房挂牌增多的城市恰恰是新房成交热度较高的城市，而非市场转冷的城市。这波二手房挂牌增多，更多可能是二手房业主看到市场回暖，想小换大、旧换新或买学区房等，预计带来改善性购房需求。
由此，笔者延续此前判断，即这轮楼市小阳春会如期而至，且回暖具备持续性。首先，两会定调年房地产为防风险、促需求、保民生，各地需求端限制性*策仍会继续放松，特别是核心城市在限购限贷限售等方面加大松绑，比如近期深圳深汕合作区取消限购、杭州放宽落户等。
其次，今年5%的目标增速虽不及此前5.5%的普遍预期，但也不低。春节后，各地都在铆足劲拼经济，随着经济逐步修复，购房预期将好转，也有望提振购房需求释放。据调查显示，年2月受访者购房需求底部小幅回升，购房需求占比为56%，环比增长2个百分点，购房需求已现改善迹象。
数据来源：中指研究院