该怎么回顾年的中国房地产？用这样几件小事，你或许可以感受到中国房地产“黄金时代”的闪闪金光。
现在，站在年的结尾处，我们应该可以感受到：它会闪遍整个20年代——21世纪的20年代。
文/刘德科（德科地产频道总编辑）
01
蓝色塑胶湖泊
想来想去，人工湖还是不挖了；但内心还是有几丝不安，所以就用蓝色塑胶铺了一个“人工湖”。
年11月，长沙一个新交付的楼盘，上了微博热搜，因为那个“人工湖”。
长沙某楼盘给业主“画”了一个“人工湖”
试想一下：如果地产商不用蓝色塑胶，而是直接用地砖把人工湖做成硬质铺装，会上热搜吗？业主还是会愤怒，但一定不会发酵成举国皆知的热新闻。
为什么不做人工湖？可能是因为政府把房价限定在了很低的水准，利润不如预期。不能说地产商没有良心，正是因为他们内心有不安，才会用蓝色塑胶铺一个“人工湖”来安慰自己，欺骗自己。
他们的第一目的是为了欺骗自己。他们的第一目的不是为了欺骗业主——那是欺骗自己之后产生的副作用，或者叫顺带伤害。
这不是杂牌开发商干的，而是一家以房地产为主业、拥有二十多年房地产开发经验的上市国企。
这种级别、这种背景的企业，似乎不该做出这种事情。但这是粗糙的房地产行业，总是做烂产品也不会被市场淘汰。只要你有畅通的融资通道，只要你懂基本开发流程的团队——哪怕既不专业也不用心，你也可以在每年15万亿元销售额的浩瀚海洋里分得很多瓢。
从纵向看，中国房企的暴利机会正在收窄；但从横向看，比如跟传统制造业相比，中国房地产仍然是容易赚钱的行业。中国的城市化进程仍然澎湃且磅礴，在很多城市，住宅仍然是不让你随意买的限购品。
长沙的那个蓝色塑胶湖泊，是一个隐喻：在当前阶段，我们大多数人还不配拥有制作精良的房产品——如果你有幸拥有，要么你有运气，要么你的眼光实在独到。
这么说太悲观且丧气？不急，只是时候未到。当我们的城市化到了稳定状态时，我们一定也会拥有东京或伦敦那般的精良。
在这个不精良的时期，谁冲在最前面，谁就越容易成为靶子。
02
不想做老大
从销售规模看，碧桂园是中国房企的老大。这两年，碧桂园老板杨国强先生有点不想做老大。
万科常年做老大时，郁亮曾有一句话：头把交椅不是那么好坐的。当时，那些发狠想要赶超万科的老板们都不屑，以为郁亮太骄傲。其实，郁亮的潜台词是：行业老大，意味着更大的责任，随时会被更苛刻的目光审视……
此前，那些发愿要赶超万科的老板们，可能想到了一切，但往往忽略了这一点：房地产不是什么光荣的行业，这个行业的老大，会被更苛刻的目光审判。
在各种误解仍然无法消除的年，他们都明白了。现在，连在班上举手举个不停的孙宏斌同学，都不想做老大了。
尽管碧桂园努力收着，年的销售额还是排名第一；如果放开来做——根本不需要刻意撒开脚丫子跑，恐怕也是一骑绝尘。
碧桂园总部大楼
中国的房地产市场太辽阔了，杨国强有一句话：“中国有60%以上的县碧桂园还没进入，还有广阔的发展空间。”
截至年年中，碧桂园已进入31个省，个地级市，个区县——这个数字比年末增加了79个。
如果碧桂园不是刻意收着，应该已经进入鹤岗了。
03
鹤岗
年5月30日，33岁的舟山船员李海，在多公里外的鹤岗，签了一份合同。
他买了一套二手房：77平米，两室一厅，总价5.8万元。
此前，他跟鹤岗的关联差不多就只有两项：第一，他这个人与鹤岗这座城市，都在中国；第二，他被“鹤岗房子白菜价”这条新闻，给辐射到了。
这就是中国。无论专家们怎么说鹤岗是收缩型城市、资源枯竭型城市、人口净流出城市——这样的城市房价当然低并且没前途，无论他们怎么说，还是有人会千里迢迢地去买房。
李海的房产证
这就是中国，一个超大规模国家，幅员辽阔，地理类型多样，人口众多，拥有这个世界上最多元的需求。
即便是再烂的鹤岗，也会有人买房。舟山船员李海在百度“流浪吧”发帖分享了他在鹤岗看房、买房与入住的全过程，事无巨细地记录。“流浪吧”聚集了25万名像李海那样的“当代流浪者”，他们组成了“中国最穷买房团”，带着人均4万的购房资金，把鹤岗的房价炒了一番——从总价两三万炒到了五六万，涨幅上天，但上涨绝对值仍然低到尘埃里。
视频《流浪到鹤岗买房的年轻人》
这无关对错。我们更关心的是：对于房企来说，哪怕是鹤岗，同样还有房地产开发的机会。
换句话说，再给一些时间，碧桂园或碧桂园的追随者，一定愿意进鹤岗。
“人口净流出=房价没前途”，是一款不错的谈资，但它可能会令信奉者错失机遇。人口净流入当然是城市竞争力增强的体现，房价有更夯实的基础，但人口净流出并不意味着房价没前途——
第一，对于房价前途来说，人口规模比“人口净流入/净流出”更重要。
第二，住房≠标准意义上的楼盘。
“人口净流入/净流出”这个概念，更适用于已经基本完成城市化进程的欧美日发达国家的城市——那些城市一旦出现人口净流出，房价确实要颤抖好几下。但中国还处在凶猛且要素充沛的城市化进程中，人口基数也超大，像鹤岗这样的地级市（设区市），差不多有万左右的常住人口。
哪怕每年人口都在人口净流出，仍然基数庞大——过去十八年，鹤岗的常住人口减少了9万，相当于减少了8.2%的人口。就算未来二十年加速净流出，依然还会有七八十万人口。
对于一个拥有七八十万人口的城市来说，房地产开发的机会仍然存在。因为：住房是短缺的——准确说，是“标准意义上的楼盘”是短缺的。
我们在谈论房价时，往往忽略了房价其实是一个模糊的概念：住房≠标准意义上的楼盘。
什么叫“标准意义上的楼盘”？有围墙、有公共庭院、有人车分流、有电梯、有物业服务的小区。
至于鹤岗的“白菜房”，就该卖白菜价。其他很多城市的同类房子，以及“老破大”，也该卖白菜价——现在还没卖白菜价的话，迟早而已。
鹤岗市二手房业主接受采访
四五六七八线城市的那些“白菜房”，及时卖掉、及时换仓，换成是“标准意义上的楼盘”。这是高净值家庭资产保卫战的关键一环。
在当前中国，“标准意义上的楼盘”仍然短缺。
04
39m
年7月31日，国家统计局公布了一个数据：中国城镇人均住房建筑面积达到了39m。
这个数据并不是每年都会公布。上一次公布的是在年，36.6m。
对于发达国家来说，人均住房面积40m，就是一个不错的神话了。有一些经济学家、高级官员、龙头房企，会用这个数据来这么判断：中国的城市化进入拐点了，中国住房全面短缺时代结束了。
因为，发达国家走过的路，差不多就是这样的。
我们换个角度再来看一下，切一个更小的概念：中国商品住宅的人均面积有多少（商品住宅是比住房更小的概念）。
*根据国家统计局历年发布的《全国房地产开发投资和销售情况》整理
我们用国家统计局的数据计算了一下：过去十年（-），中国商品住宅竣工面积合计约71.8亿m，当前中国人口是13.95亿，因此中国人均商品住宅面积增加约为5.15m。
中国商品住宅是从年住房制度改革开始兴起，即便加上年以前零星的商品房开发，哪怕直接用5.15m乘以3倍，中国人均商品住宅面积最多也就15.45m。
当然，中国城镇人均住房建筑面积39m，这个数据的准确性是不必怀疑的；因为，除了商品住宅，还有年房改之前的大量公房（基本上已私有化），以及年房改之后的大量保障性住房。
如果单纯从“量”上看，中国的人均住房面积是差不多了；但我们要看到，年之前的住宅，基本上无“质”可言，跟“人民日益增长的美好生活需要”相去甚远。
如果我们一定要参照发达国家人均住房面积40m这个阈值，我们应该用中国人均商品住宅面积（15m）来做对比参考——在很多发达国家，商品住房主要面向高端人群；但在中国，商品住房几乎是全覆盖了高端、中端、低端三类人群（被动地全覆盖）。
所以，我们的结论是：中国住宅的市场空间仍然巨大。
回到我们常说的口径——“标准意义上的楼盘”，你会更加感受到：中国住宅的市场空间仍然巨大。
还可以一再重温碧桂园杨国强先生的那句话：“中国有60%以上的县碧桂园还没进入，还有广阔的发展空间。”
05
破壁
中国的新一轮城市化，才刚刚拉开帷幕。
如果一定要概括上一轮城市化的特征，差不多是——摊大饼；新一轮城市化的最大关键词则是——破壁。
我们把年官方文件中一再出现的“破除行政区划壁垒”，简称为：破壁。
无论是年初公布的《粤港澳大湾区发展规划纲要》，还是年末公布的《长三角一体化发展规划纲要》，都是破壁。
《粤港澳大湾区发展规划纲要》
新闻发布会
破壁会带来什么？都市圈不再是纸上的幻想。头部城市会沿着这条路径进化：从单核到多核，从多核到网格。
破壁不可能一夜完成，就像你盯着一朵花苞，你感受不到它在开；但如果给一些时间，你一回头，花已经开好了。
如果你想分享破壁的红利，可以用最懒的办法：买一套房子，扔在那里，忘掉它；几年后猛回头，或许花就开了。
不用太在意楼市调控，这个月或那个月的楼市调控。
06
房不刺经