来源：谢逸枫房地产专家
文/谢逸枫
一周前（年12月6日），为中经会定调的中*局会议，没有提到房地产。但年12月13日的中经会提到房地产，且涉及到的房地产内容颇为微妙，总体是紧中有松，有保有压，符合中国房地产*策过去20年“好时压坏时救”主要特征。根据中经会的房地产表述来看，“要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。”
年12月14日，央视发出楼市调控引导信号。按照董教授的看法，央视的这次报道安排是有特别引导意义的，她的讲话不只是表达个人意见，也反映着*策导向。各地的市长们，中经会议已经结束，国家喊你“全面落实因城施策”，央视报道也明确了方向，赶紧行动，不要再犹豫，也不要羞羞答答。其一是会议报告强调“全面落实因城施策”，每个城市都应结合当地情况，该收紧、该放松自己确定，不必再“羞羞答答”、“偷偷摸摸”。其二是会议重提“稳地价、稳房价、稳预期”，向地方亮明态度，不能再跌了，要稳住，可以柔和上涨，但不能大涨。
其三是会议强调“要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造”，这意味着要继续投资、开发。其四是会议强调“大力发展租赁住房”，当然既包括*府保障性住房租赁业务，也包括纯市场性住房租赁业务。其五是会议强调要完善和强化“六稳”举措，确保经济运行在合理区间，这当然包括对国民经济中最大行业，房地产业的安排。鉴于其曾经、现在的身份与影响力，央视的这次报道安排是有特别引导意义的，她的讲话不只是表达个人意见，也反映着*策导向。各地的市长们，中经会议已经结束，国家喊你“全面落实因城施策”，央视报道也明确了方向，赶紧行动，不要再犹豫，也不要羞羞答答。
笔者认为，应该讲今年的中经会定调年房地产，比年更有利，房地产*策迎来放松拐点。按照涉及到的房地产来看，可以分成这几个方面进行解的读。其一是城市更新和存量住房改造，城镇老旧小区改造，这意味着要继续投资、开发。其二是租赁住房的土地来源会有新的突破，当然既包括*府保障性住房租赁业务，也包括纯市场性住房租赁业务。其三是重申房住不炒，全国性的*策不会取消。其四是全面落实因城施策，意味市场上过半的房地产*策收回。其五是“稳地价、稳房价、稳预期”的长效管理调控机制，暗示房地产*策效果好，继续执行。其六是促进房地产市场平稳健康发展，说明*策总体是放松的。
笔者认为，当下能够影响年房地产市场变化的内容，主要是三个方面。其一是重申房住不炒，但房地产*策重点不是这个，仅仅是稳定市场预期而已。其二是全面落实因城施策，可以明目张胆的公开放松调控*策。其三是“稳地价、稳房价、稳预期”，防止房价、地价、市场出现大起大落，不允许大跌，允许平稳上涨。这是非常值得注意的地方，有4个字非常重要，就是因城施策前的4个字“全面落实”。这是一个前所未有的新提法，对这4个字可以做这样理解，调控的权限，已经下放给地方*府。地方*府的任何*策变动，都不存在违规的问题，但要确保结果是不能大涨，更不能大跌。
笔者认为，其一是重申房住不炒，但房地产*策重点不是这个。不影响未来几个月楼市*策走向宽松，11月-12月已经有超过15个城市楼市调控松绑了，已经呈现这个态势。具体来看，这一次再提“房住不炒”，同时强调“稳地价、稳房价、稳预期”的三稳基调，可谓是对目前楼市调控大原则的重申。在一众城市纷纷试探松绑的背景下，这种定调可谓具有正本清源之效。这意味着，楼市调控不会继续收紧，但也不会出现大范围的松绑，只有基于稳楼市的调整方能得到认可。与此同时，货币从“松紧适度”调整为“灵活适度”，去杠杆*策变成“宏观杠杆率保持基本稳定”，这都是全面维稳的信号。
意味着房地产行业将延续之前的监管态势，此前7月30日召开的中*局会议也提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。代表了全国房地产的调控力度将依然维持之前的状态，虽然，近期出现了部分城市的*策微调，但是整体看，基本原则依然没有改变，遏制房价上涨的决心也没有发生改变。此外，“房住不炒”也代表了未来楼市*策将会继续打击投机行为，保护真实的居住需求，未来的微调*策将有利于刚需。
国内已有深圳、四川、上海、广州、佛山等地相继出台楼市松绑*策,整体看，楼市调控最严格的时间已经过去，*策逐渐开始双向调控，最多大湾区多地调控密集松绑，但也有黑龙江等城市的收紧*策发布、长沙也延续了之前执行的定价限价制度。楼市*策密集发布的主要原因集中在人才购房相关*策、公积金*策、市场乱象监管*策。从历史规律看，在*策的方向性变化关口，楼市*策会非常密集，特别是最近几年一城一策下，各地密集发布地方*策。
笔者认为，其二是全面落实因城施策，可以明目张胆的公开放松调控*策。每个城市都应结合当地情况，该收紧、该放松自己确定，不必再“羞羞答答”、“偷偷摸摸”。这是非常值得注意的地方，有4个字非常重要，就是因城施策前的4个字“全面落实”。这是一个前所未有的新提法，对这4个字可以做这样理解，调控的权限，已经下放给地方*府。地方*府的任何*策变动，都不存在违规的问题，但要确保结果是不能大涨，更不能大跌。调控*策避免一刀切，未来各地房地产调控依然由各城市主导，未来房地产调控将以地方主导，国家指导的为主。
笔者认为，年过半房地产调控*策全面收回。整体年内累计看，年全国已经有超过城发布了各种人才*策，与年同期相比上涨超过40%。与去年相比，因城施策的重要性提升，提及“全面落实”。这意味着，楼市调控不再一刀切，不同城市可以采取不同的调控策略，但最终的大目标是稳，最终的目标，既要遏制大涨，又要防范大跌。这背后的原则仍旧是“大热必有调控，遇冷则有松绑”。此前房价出现明显调整的城市，可以适当松绑以维持市场稳定，而楼市出现明显走热苗头的城市，楼市调控不可能再大肆宽松。
笔者认为，其三是“稳地价、稳房价、稳预期”，要求地方防止房价、地价、市场出现大起大落，不允许大跌，可以小幅度的上涨。实质上就是向地方亮明态度，不能再跌了，要稳住，可以柔和上涨，但不能大涨。房地产*策放松的趋势比较明朗，但不会转而鼓励炒房，这事应该不会再发生了。这些说法与此前的说法相比已经有了一些变化，说明国家不希望房价、地价继续下跌，这是防止系统风险发生的前提条件，也是稳投资、稳就业、稳预期的应有含义。关键要处理好住房消费和投资、房地产和经济增长的协调关系。从*策预期看，下一步应加快住房、土地供应、房地产税收、租赁等制度，以长效机制引导市场稳预期。
按照董教授的说法，应该说，这两年除了深圳等个别城市外，全国房地产市场都不景气，处于交易萧条、价格下跌状态。这不是目前市场应有的自然轨迹，而是在“房子是用来住的、不是用来炒的”这一重要指示下，严厉打压、改变市场运行规则后的实践结果。从纯市场角度看，中国房地产行业的上涨趋势还没有结束，虽然我们认为中国2/3的城市已经丧失或正在丧失投资价值，但由于生活方式演变及人口空间结构调整等很多因素的影响，全国均价理论上还处于上涨趋势中。但如果行业规则改变，特别是市场管制行为增加并固化，实践结果就会严重偏离理论趋势，高增长的趋势当然也就提前结束了。
按照董教授的分析，根据国家说法，中国经济面临着很多困难，下行的压力增大。在这种背景下，分析一下中国的国民经济，在传统的、规模较大的、偏市场化的行业中，仍具有巨大增长潜力的，只有房地产、医疗、餐饮、物流等少量行业了。但餐饮、物流等一直是在近乎充分竞争中发展的，国家对这些行业，只存在规范管理、不存在规模调控问题。用医疗行业来拉动经济增长，肯定遭骂——那个行业产生的可是“痛苦型GDP”，总不能鼓励大家去生病吧。所以，用房地产行业稳投资、稳就业、稳金融、稳需求、稳预期，进而拉动经济增长、增加财*收入，其实是绕不开的选择。
按照董教授的分析，但是，此前已有严厉的调控精神摆在那里，最近两年的最重要会议也反复强调“房住不炒”，舆论上更难以接受房价继续上涨（关于舆论的认识，我一直有自己的看法，但不适合在这里谈），那么*策大变当然也是不合适的，此前我的文章里也分析过这一点。于是，在刺激增长与稳定*策之间，就形成了艰难选择：直接、大幅度放松房地产市场调控*策，对“六稳”都会有直接、间接作用，但否定了以前的说法、做法；重新允许房价继续明显上涨，显然也不妥。于是，我们就见到了昨天会议中的那样的表述。
按照董教授的分析，一方面对房地产行业的肯定。首先，“要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造”，这意味着要继续投资、开发。其次，“大力发展租赁住房”，这不仅仅意味着*府、国有企业要继续做好具有保障意义的出租者，还意味着对私人投资者的肯定，毕竟这会减轻*府的保障负担。第三，很多人没注意到，这次会议的表述去掉了年时强调的“夯实城市*府主体责任”这句话，用意很深，等于明确放松了对地方*府调控权力的约束，默许了地方出*策，明年即使房价上涨一些，也不会问责。
按照董教授的分析，第四，“全面落实因城施策”，这句话与以往陈述相比，多了“全面”二字，也颇有值得品味的价值，不要再怕“枪打出头鸟”，每个城市都允许结合当地情况，该收紧、该放松自己确定，不必再“羞羞答答”、“偷偷摸摸”，不用再搞“一日游”*策啦。第五，重提了“稳地价、稳房价、稳预期”，信号意义很明确，等于国家亮明了态度，不能再跌了，要稳住，这就是目标。另一方面，也看到了防失控的表述，虽然仍要借助房地产行业稳投资、稳就业、稳金融、稳预期，但也要把握住，最好不要再出现房价大涨的局面，如果出现了就意味着调控又一次偏离目标，会影响国家的权威与社会的稳定。
于是，紧箍咒也不能彻底解开-仍要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”这一调控精神，不能过度放纵市场交易。这就产生了一个难题，似乎是国家只允许交易量、房地产投资与开发活动增长，不允许房价上涨-地方领导会很为难，“臣妾做不到啊”。其实，也不必理解得这么机械。我想，如果房价上涨得比较柔和，比如年增幅在10%以内或者10%左右，或者两、三年内房价不要超过历史最高点（这两年大部分城市在严厉打压下，处于阴跌状态），可能也是可以接受的。具体情况需要在实践中结合很多宏观指标灵活掌握了，毕竟调控*策要“相机抉择”。
那么，房价明年要上涨么？房地产还值得投资么？房价能不能上涨，要看限购、限贷、限价、户籍管理等很多*策放松的程度以及全社会对未来经济社会发展的预期等很多因素，而且投资价值的高低也不能只看一、两年的行情。
笔者认为，国家的意思究竟是什么，实质上就是要房价涨，不是继续跌，不是大涨，是温和的上涨。全面落实因城施策之年，房住不炒基调之下的双向调控，过半房地产调控*策全面收回。最严厉调控时刻已经过去了，迎来楼市*策新拐点。全国性调控*策有望微调，区域性限制*策迎来放松，但是不要指望4万亿或2万亿刺激*策，也不要期望限制性*策一次性的全面取消。三波楼市*策分三个阶段放松，首先是限价、限签、限售最先收回或普通住宅标准、公寓*策调整，之后是降准、降息、房贷首付，房贷利率下调或公积金贷款放松。最后是限购、限贷、限商住的*策放松或社保、纳税年限调整。
笔者认为，将有更多城市通过放宽落户条件、缩短或取消非户籍人口购房所需社保缴纳年限、降低二手房限售标准等，变相放松地产调控。针对房企融资的监管大概率也不会继续收紧，此前有关领导已经指出要综合多种工具对房地产融资逆周期调节。*府会放松局部的房地产*策（包括降低首付比或放松信贷*策），也会允许部分地方小幅放松限购*策（如通过简化落户要求和人才引进*策等方式），房地产开放商偏紧的融资条件也可能会边际松动。近期已有部分城市“按捺不住”开始了*策微调。仅仅是12月份，就有8个城市实施了限购调整、取消限售、人才购房补贴、契税补贴和车位补贴的*策。
最戏剧化的莫过于12月10日张家港宣布取消房地产限售*策，12月11日即又停止了这一操作，实际上依然是执行取消的*策。11月29日，佛山人才突破限购*策。12月11日，长沙明确商品住房“限利”新*文件，12月12日文件就被撤回。12月12日郑州、12月15日洛阳租房落户来。12月12日，深圳取消商务公寓只租不售。12月12日广州南沙人才买房突破限购*策。12月14日晚间，株洲“十二条”助力楼市“温暖过冬”。湖南省株洲市出台的《关于进一步推进房地产领域“温暖企业”行动的若干*策》，新*“十二条”不仅对人才购房补贴资格和条件进一步放宽，而且符合条件的购房者还可以享受契税补贴和车位补贴。
经过十年的大力推动，我国的棚户区改造已经基本到了收官之期，棚改已经基本完成历史使命。年多地棚改计划出现大幅腰斩，年剩余棚改量不算多，这话背景下，棚改的重要性不及以往，尤其是，没了货币化补贴支持的棚改，威力远远不同于以往。根据此前文件，老旧小区改造主要以水电气路和光纤配套设施作为改造对象，最多加上加装电梯、配建停车场，最终带动养老医疗等发展，无论是规模体量还是投资能量，都无法与棚改相匹敌。棚改背后是*策逻辑和民生逻辑，存在财*和信贷资金的广泛背书。而旧改则要服从于市场化的商业逻辑，财*补贴可有可无。
此外，涉及房地产的一句话要特别注意,加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造。简单的说，棚改、旧改还要继续。重拾已经停顿了一年多的旧城改造和城市有机更新，当然，也包括改造和翻新老小区。在深化经济体制改革的部分，会议提到的另外一句话需特别